Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter
Das deutsche Mietrecht ist komplex und oftmals stößt man auf eine unübersichtliche Flut an Infos. Häufig beschäftigen Mieter:innen und Vermieter:innen Fragen rund um die Themen Miete und Co. Welche Regelungen ergeben sich aus dem Mietrecht? Was muss bezüglich einer Mietkaution beachtet werden? Wie kann eine Kündigung des Mietvertrages erfolgen? Hier findest du Infos bezüglich diverser Rechte und Pflichten von Mieter:innen und Vermieter:innen.
In aller Kürze
- Die meisten Rechte und Pflichten sind aus dem Mietrecht abgeleitet. Formulierungen im Mietvertrag müssen mit dem Mietrecht übereinstimmen, sonst sind sie ungültig.
- In einigen Punkten, z.B. bei der Tierhaltung, haben Vermieter:innen das Recht zu entscheiden und entsprechende Klauseln im Mietvertrag zu ergänzen.
- Im Fall eines Rechtsstreits entscheidet der Bundesgerichtshof (BGH). Die meisten Mietervereine bieten eine Rechtsberatung an.
Der Mietvertrag
Laut Mietrecht ist der Mietvertrag ein schuldrechtlicher Vertrag zwischen Mieter:in und Vermieter:in. Unter schuldrechtlich versteht man, dass die Rechte und Pflichten lediglich zwischen den beteiligten zwei Parteien gelten und nicht gegenüber Dritten. Die Pflicht des:der Vermieter:in ist es, dem:der Mieter:in ein bestimmtes Objekt (den Mietgegenstand) zum Gebrauch zu überlassen. Die mietende Person verpflichtet sich im Gegenzug dazu, die vereinbarte Miete zu zahlen. Häufig ist im Mietvertrag hierzu eine Klausel zu finden, dass die Miete am dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss.
Der Mietvertrag regelt neben der Höhe der Miete außerdem die Kündigungsfrist, die Kaution, sowie Rechte und Pflichten der Vermieter:innen und Mieter:innen. Mietverträge müssen bezüglich ihrer Formulierung mit den bestehenden Regelungen im Mietrecht übereinstimmen. In Deutschland bezieht sich das Mietrecht hauptsächlich auf die Miete von Immobilien, d.h. auf die Vermietung von Wohnräumen, Grundstücken und Geschäftsräumen.
Rechte und Pflichten für Mieter:innen und Vermieter:innen
Im Detail: Welche Rechte hat man genau und wozu ist man in einem Mietverhältnis verpflichtet? Hier findest du Antworten auf die Fragen über relevante Rechte und Pflichten von Mieter:innenn und Vermieter:innenn nach den Paragraphen §535-§579 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.
Pflicht zur Auskunft bei Erstellung eines Mietspiegels
Am 1. Juli 2022 ist eine Reform des Mietspiegelrechts inkraft getreten, die die Aussagekraft von Mietspiegeln verbessern und mehr Gemeinden ermuntern soll, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen:
Mieter:innen und Vermieter:innen sind nun verpflichtet, über Miete und Merkmale der Wohnungen Auskunft zu geben, falls ein örtlicher Mietspiegel erstellt wird. Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden.
Recht auf Nutzung der Mieträume
Mit dem Mietvertrag erhält der:die Mieter:in das Recht auf uneingeschränkte Nutzung der Mieträume (BGB § 535 Absatz 1). Dadurch ist es möglich, jede beliebige Person, auch den:die Vermieter:in, außerhalb des Besichtigungszeitraums, von jeglicher Nutzung des Mietgegenstandes auszuschließen. Mieter:innen stehen nach dem Aufsetzen des Mietvertrages das alleine Nutzungsrecht zu.
Recht auf Nutzung von Haushaltsgeräten
Der:die Mieter:in ist zur Nutzung seiner bzw. ihrer eigenen Haushaltsgeräte berechtigt. Der Ausdruck Haushaltsgeräte meint Geräte für typische Funktionen im Haushalt, wie z.B. Waschen, Reinigen, Heizen, Kühlen, Kochen. Beispiele für Haushaltsgeräte sind Waschmaschinen, Geschirrspüler, Staubsauger sowie Geräte für das Zubereiten und Kochen von Nahrungsmitteln. Das bedeutet, dass diese Geräte selbstverständlich benutzt werden können. Auch nach der sogenannten Ruhezeit von 22.00 Uhr.
Recht auf Mietminderung
Hat der:die Mieter:in den:die Vermieter:in über einen Wohnungsmangel oder Schaden informiert und diese:r behebt den Schaden nicht, dann steht dem:der Mieter:in das Recht einer geminderten Miete zu. Die volle Miete muss nur für eine Wohnung bezahlt werden, die sich im vertraglich vereinbarten Zustand befindet. Wie hoch die Mietminderung ausfällt, ist unterschiedlich. Es kann von der Dauer, Intensität und Umfang des Mangels abhängen.
Recht auf Tierhaltung
Ob ein Tier gehalten werden darf oder nicht, entscheidet in der Regel die vermietende Person. Ist im Mietvertrag nichts zur Tierhaltung vermerkt, sind Kleintiere grundsätzlich erlaubt. Kleintiere sind zum Beispiel Meerschweinchen, Hamster, Ziervögel, Schildkröten und Zierfische. Diese dürfen nicht durch den:die Vermieter:in verboten werden. Bei größeren Tieren wie Hunden, Katzen oder Papageien kommt es u.a. auf die Rasse oder Anzahl an. Mieter:innen können also nicht völlig frei entscheiden, welche und wie viele Tiere in der Wohnung gehalten werden. Der:die Vermieter:in kann die Haltung von Kleintieren beschränken und die sonstige Tierhaltung von seiner Zustimmung abhängig machen.
Anzeigepflicht von Mängeln und Schäden
Bei Schäden oder Mängeln in der Mietwohnung ist es die Pflicht des:der Mieter:in, den:die Vermieter:in umgehend zu informieren. Diese Pflicht ist laut § 536c des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Wenn ein größerer Schaden dadurch entsteht, dass der:die Mieter:in dieser Pflicht nicht nachgekommen ist, muss möglicherweise sogar Schadensersatz gezahlt werden.
Pflicht zur Abstimmung von Umbauten oder Untervermietung
Größere Ein- und Umbauten in der Mietwohnung müssen vor der Realisierung mit dem:der Vermieter:in besprochen werden. Diese Regelung gilt auch dann, wenn der:die Mieter:in auf eigene Kosten etwas sanieren will. Kleinere Änderungen wie das Streichen der Wände darf ohne Rückfrage vorgenommen werden. Loses Verlegen eines neuen Bodenbelags ist ebenfalls unproblematisch. Allerdings kann gefordert werden, dass zum Ende des Mietverhältnisses der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird. Neue Mitbewohner:innen oder Untermieter:innen dürfen nicht ohne Erlaubnis einziehen.
Pflicht Modernisierung und Instandhaltung zu dulden
Der:die Mieter:in muss Modernisierungen oder Erhaltungsmaßnahmen des:der Vermieter:in dulden. Dies gilt beispielsweise für die energetische Sanierung des Wohnhauses, wie für den Austausch defekter Elektrogeräte. Müssen handwerkliche Arbeiten in der Wohnung vorgenommen werden, muss der:die Mieter:in Zugang zur Wohnung gewähren.
Recht auf fristlose Kündigung
Bei berechtigtem Grund kann der:die Vermieter:in den Mietvertrag, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, kündigen. Gründe könnten eine Vertragsverletzung, Eigenbedarf oder wirtschaftliche Gründe sein. Bei schwerwiegenden Verstößen darf der:die Vermieter:in dem:der Mieter:in fristlos kündigen. Bringt diese:r die Wohnung in Gefahr, zahlt nicht oder baut ohne Genehmigung um, darf fristlos gekündigt werden.
Recht auf Besichtigung
Der:die Vermieter:in hat ein Besichtigungsrecht, oft ist es im Mietvertrag genauer definiert. Die Besichtigungen sollten nach vorheriger Anmeldung stattfinden und etwa 2-3 Wochen vorher angemeldet werden. Andere Regelungen gelten für einen Notfall. Hier kann der:die Vermieter:in sofortigen Zugang zum Eigentum verlangen. Findet eine Besichtigung statt, darf der:die Vermieter:in zur Besichtigung die erforderlichen Personen mitbringen, z.B. Kaufinteressent:innen, Makler:innen oder Handwerker:innen.
Recht auf Mieterhöhung
Ist es im Vertrag nicht anders vereinbart, hat ein:e Vermieter:in das Recht der Mieterhöhung. Dabei muss dieser sich an die ortsübliche Vergleichsmiete halten und die neue Miete dem aktuellen Wohnungsmarkt anpassen. Auch hat er:sie das Recht, eine Index- oder Staffelmiete im Mietvertrag zu vereinbaren. Nach einer Modernisierung darf die Miete ebenfalls erhöht werden.
Recht auf Umlage der Grundsteuer
Die Grundsteuer zählt zu den Betriebskosten. Und Betriebskosten kannst du als Vermieter:in auf deine Mieter:innen übertragen, du musst sie also nicht selbst zahlen. Voraussetzung dafür: Im Mietvertrag muss auch stehen, dass die Mieter:innen diese Kosten tragen. Dafür reicht schon eine kleine Klausel, in der steht dass "die Vorgaben der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gelten". In der BetrKV ist die Grundsteuer nämlich mit aufgeführt.
Die Grundsteuer wird neu berechnet
Gute Nachricht: Als Vermieter:in kannst du auch die neu erhobene Grundsteuer weiterhin über die Betriebskosten auf die Mieter:innen umlegen.
Pflicht zur Informationsübermittlung im Rahmen des Zensus
Seit Mai 2022 läuft der Zensus 2022, also eine offizielle Volkszählung. Dabei erheben die Statistischen Ämter in Deutschland verschiedene Daten, unter anderem auch den Bestand an Wohnungen und Gebäuden, da es dafür kein flächendeckendes Register gibt. Ebenfalls erfragt werden Vor- und Nachnamen von bis zu zwei Bewohner:innen von Wohngebäuden. Etwa 17,5 Mio. Besitzer:innen von Eigentumswohnungen oder Wohngebäuden werden dafür per Post kontaktiert und zu einer Online-Befragung eingeladen.
Vermieter:innen sind verpflichtet, die Informationen bis Mitte August 2022 über das Online-Formular einzureichen. Bei Nichterfüllung droht, je nach Bundesland, eine Geldbuße von bis zu 5000 €.
Pflicht zur Prüfung
Vermieter:innen müssen sich um eine regelmäßige Prüfung von Gasleitungen, Abflussrohren und Aufzügen kümmern. Sie sind verantwortlich für den Zustand der Mietsache und müssen bei hinreichendem Anlass eine Überprüfung vornehmen. Zum Beispiel wenn es im Gebäude bereits zu Kabelbränden oder anderen sicherheitsrelevanten Defekten gekommen ist. Elektrogeräte und Elektroleitungen in den Mietwohnungen bzw. im jeweiligen Mietgegenstand sind davon jedoch ausgenommen.
Pflicht zur Beheizung
Die Beheizbarkeit des Mietgegenstandes muss sichergestellt sein. Der Vermieter hat zwischen 7:00-23:00 Uhr eine Temperatur von etwa 22 Grad in Bädern zu gewährleisten und von ca. 20 Grad in Aufenthaltsräumen. Außerhalb der üblichen Heizperiode muss man z.B. heizen können, wenn die Temperatur um 21 Uhr drei Tage hintereinander auf 12 Grad fällt.
Pflicht zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung
In manchen Gegenden übersteigen die Nebenkosten die Miete. Von daher ist es für beide Seiten wichtig, die Nebenkosten richtig zu erfassen und in einer Nebenkostenabrechnung zu verteilen. Dem:der Vermieter:in steht das Recht zu, sich bestimmte Kosten von den Mieter:innen zurückzuholen. Verlangt er monatliche Nebenkostenvorauszahlungen, ist es seine Pflicht, diese mit den Mieter:innen abzurechnen. Welche Nebenkosten der:die Mieter:in genau übernehmen muss, muss im Mietvertrag festgehalten sein.
Deine Pflichten als Vermieter:in im Überblick
Als Vermieter:in hast du eine Menge Pflichten rund um Information, Reparatur, und Steuern. Damit bei deiner Vermietung alles glatt läuft, haben wir für dich alles Wichtige zusammengefasst.
Wohnung vermieten: Deine Pflichten als Vermieter:in.
Nach aktuellem Mietrecht darf die Kaution eines Wohnobjektes nicht mehr als das Dreifache einer monatlichen Kaltmiete betragen (Miete ohne Nebenkosten). Wenn das Mietverhältnis beginnt ist entweder die volle Summe fällig oder die erste Rate, je nachdem wie es vereinbart wurde.
Der:die Mieter:in darf laut Mietrecht die Kaution in drei Monatsraten zahlen. Diese Option darf in keinem Fall durch den:die Vermieter:in verwehrt werden. Die Ratenzahlung der Kaution muss kein Bestandteil des Mietvertrages sein und darf nicht untersagt werden. Die erste Monatsrate muss zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden, die weiteren in den darauffolgenden zwei Monaten.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses kann die Rückzahlung der Mietkaution ein Streitthema werden. Mieter:innen sind nicht dazu berechtigt, die Zahlung der letzten Monatsmiete einzustellen, weil der:die Vermieter:in die Differenz durch den Rückgriff auf die hinterlegte Mietkaution begleichen kann. Dies wäre rechtswidrig, da im Mietrecht festgehalten ist, dass die Kaution eine Sicherheitsfunktion erfüllt. Abgesehen davon, dass der:die Vermieter:in keineswegs nach eigenem Ermessen über die Mietkaution verfügen darf.
Laut aktuellem Mietrecht muss der:die Vermieter:in zu Beginn des Mietverhältnisses keine Kaution einfordern. Allerdings gibt es eine Vielzahl an Vorlagen für Mietverträge und darin ist häufig schon eine Kaution eingetragen.
Urteile des Bundesgerichtshofs
Modernisierung der Wohnung
Führt der:die Vermieter:in Modernisierungen an der Wohnung oder am Haus durch, kann dies zu einer Mieterhöhung führen. Die Modernisierung muss eine eindeutige Wohnwertverbesserung darstellen. Wenn dies nicht der Fall ist, kann der Modernisierung widersprochen werden. Modernisierungen sind von Reparaturen zu unterscheiden. Zur Durchführung von Reparaturen sind Vermieter:innen verpflichtet. Dafür kann keine Mieterhöhung verlangt werden.
Betriebskostenvorauszahlung
Wird eine Betriebskostenvorauszahlung im Mietvertrag vereinbart, muss der:die Mieter:in monatlich einen festgelegten Betrag zahlen. Dieser soll die Betriebskosten decken, die dem:der Vermieter:in entstehen. Der:die Mieter:in hat aber nicht alle Nebenkosten zu tragen. Der:die Vermieter:in muss eine jährliche Betriebskostenrechnung vorzeigen. Diese dokumentiert den Verbrauch des:der Mieter:in während des Abrechnungszeitraums und listet auf, welche Betriebskosten entstanden sind.
Folgende Kostenpunkte müssen Vermieter:innen vollständig selbst zahlen:
- Instandhaltung und Instandsetzung
- Verwaltungsarbeit
- Leerstandskosten
- Kontoführungsgebühren oder Bankspesen
- Einkommenssteuer für Mieteinnahmen
- Einmalige Kosten wie Ungezieferbekämpfung und die Abfuhr von Schutt oder Gartenabfällen
Diese Nebenkosten können anteilig von den Mieter:innen gezahlt werden:
- Grundsteuer
- Heiz- und Warmwasserkosten
- Gebühren für Abwasser und Müllabfuhr
- Sach- und Haftpflichtversicherungen
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