Befristet vermieten: Tipps für Vermieter:innen auf Zeit

Befristet zu vermieten hat viele Vorteile: viel Flexibilität, höhere Mieteinnahmen und mehr Sicherheit. Und auch die Nachfrage stimmt: Besonders bei Student:innen oder Berufspendler:innen ist das flexible Miet-Modell beliebt. Doch bei der Vermietung gibt es einige Dinge zu beachten. Was du für eine Miete verlangen kannst, wie deine Wohnung möbliert sein muss und was im Vertrag stehen muss, erfährst du hier.

Prüfe vorab, ob du einen Mietvertrag überhaupt befristen darfst. Denn nach §575 BGB darfst du nur dann auf Zeit vermieten, wenn du einen berechtigten Grund hast oder wenn die Wohnung vom sozialen Wohnraummietrecht ausgenommen ist. Folgende Befristungsgründe gibt es:

• Du brauchst nach Ablauf der Zeit die Wohnung selbst.
• Du planst große Umbaumaßnahmen, durch die die Wohnung nicht bewohnbar ist.
• Bei der Wohnung handelt es sich um eine Ferienwohnung.
• Bei der Wohnung handelt es sich um eine Einliegerwohnung.
• Bei der Wohnung handelt es sich z.B. um Studenten- oder Jugendwohnheime.

Seine Wohnung immer nur befristet zu vermieten, kann zwar höhere Mieteinnahmen generieren, macht aber auch viel Arbeit. Denn durch die häufigen Mieterwechsel muss immer wieder ein:e neue:r Mieter:in gefunden und Verträge aufgesetzt werden.

So genannte Zeitwohnagenturen sind auf die Vermietung von Wohnung auf Zeit spezialisiert. Wir haben die Vorteile und Nachteile eine Vermietung über eine Agentur für dich zusammengefasst.

Eine möblierte Wohnung zu vermieten, hat einen großen Vorteil: Aufgrund der Möbel kann eine höhere Miete erzielt werden. Die Vermietung auf Zeit unterliegt nicht der in §556d ff. BGB verankerten Mietpreisbremse. Denn durch Möbel erhöht sich der Nutzwert, wodurch ein so genannter Möblierungszuschlag verlangt werden kann. Somit kannst du auch mit einer geringen Wohnfläche eine vergleichsweise hohe Miete verlangen und mehr Miete als mit einer unmöblierten Wohnung verdienen.

Damit eine Wohnung als voll möbliert bezeichnet werden kann, muss sie nach §549 Abs. 2 Nr. 2 (BGB) ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet sein. Dazu gehören z.B. ein Bett, Tische und Stühle, Schränke und Kommoden, Regale, Lampen, Gardinen, Teppiche, Bettwäsche, Sofa oder Sessel sowie Wascheinrichtungen. Geschirr, Besteck oder auch Handtücher müssen nicht in der Wohnung vorhanden sein.

• Vergleiche Mietpreise vergleichbarer Zeitmietwohnungen in der näheren Umgebung.
• Nun berücksichtige zusätzlich deine getätigten Investitionen, also insbesondere die Anschaffungskosten für die Möbel. So kannst du den Möblierungszuschlag berechnen.
• Schlage eine Pauschale für die zu erwartenden Abnutzungserscheinungen am Mobiliar auf.
• Kalkuliere genau, welche Nebenkosten auf dich zukommen werden.

Die Berechnung des Möblierungszuschlags ist nicht gesetzlich geregelt und kann auf zwei verschiedenen Wegen erfolgen: Dem Hamburger und dem Berliner Modell. Für beide Modelle haben wir jeweils ein Rechenbeispiel erstellt.

Hinweis für die Berechnungen: Bei beiden Rechenbeispielen wird von einem Möbelwert von 5.000 € ausgegangen. Bei dem Hamburger Modell wird mit einer Kapitalverzinsung von 12 % und einer Abschreibung von 15 % gerechnet.

Um möglichst viele Suchende auf deine Immobilie aufmerksam zu machen, solltest du deine Wohnung in einem einschlägigen Immobilienportal anbieten. Im Immobilienmarkt von meinestadt.de ist das für dich sogar kostenlos.

Bei einer Vermietung auf Zeit kommen die Mietinteressent:innen häufig aus anderen Städten oder gar Ländern. Um mehr Anfragen zu erhalten, ist es sinnvoll, auch virtuelle Besichtigungen anzubieten. So kannst du z.B. entweder einen 360° Rundgang erstellen oder die Besichtigung selbst mit deinem Smartphone durchführen.

• Zugelassen sind Fragen zu: künftige Bewohner:innen, Beruf, Einkommen, aktuelle Wohnsituation
• Nicht zugelassen sind Fragen zu: Religionszugehörigkeit, ethnische Herkunft, Nationalität, Vorstrafen, Mitgliedschaft in Parteien, Gewerkschaften oder Vereinen, sexueller Orientierung, Hobbys

Auch bei einer nur kurzen Mietdauer ist ein umfassender Vertrag sehr wichtig, um rechtliche Probleme zu vermeiden. Du kannst einen herkömmlichen Mietvertrag als Grundlage nutzen und diesen auf deine Bedürfnisse anpassen, denn bei einer Vermietung auf Zeit sind ein paar Dinge zu beachten:

• Im Vertrag sollte von einer möblierten Wohnung die Rede sein, da ansonsten von einer unmöblierten ausgegangen wird.
• Die befristete Mietdauer sollte im Vertrag unbedingt explizit genannt werden. Falls ihr die Miete zu einem späteren Zeitpunkt verlängern wollt, könnt ihr das mit einem zusätzlichen Vertrag vereinbaren.
• Falls Möbel speziell gepflegt werden müssen, sollte eine Pflege- und Fürsorgepflicht im Vertrag aufgenommen werden.
• Füge eine Inventarliste an den Vertrag an. Liste darin alle Möbel und sonstige Gegenstände auf, die in der Wohnung sind.
• Du bist nicht verpflichtet, die Berechnung deines Möblierungszuschlags im Vertrag offenzulegen.
• Du darfst nicht verlangen, dass der:die Mieter:in haftpflichtversichert ist.
• Die Kautionshöhe darf nicht höher angesetzt werden als bei einer unmöblierten Wohnung, also ebenfalls max. 3 Kaltmieten. Bei kürzeren Mietdauern, solltest du die Kaution aber unbedingt niedriger ansetzen.
• Du darfst nicht verbieten, dass der:die Mieter:in Möbel aus der Wohnung entfernen darf.

Bei der Untermiete, auch Zwischenmiete genannt, vermietet der:die Hauptmieter:in seine Mietwohnung oder Teile davon (z.B. ein Zimmer) mit zeitlicher Befristung an eine andere Person, Untermieter:in genannt. Eine Untermiete lohnt sich zum Beispiel, wenn du eine Auslandsreise planst und so eine doppelte Mietbelastung vermeiden willst.

Du bist weiterhin alleine verantwortlich für entstandene Schäden an der Immobilie und die fristgerechte Mietzahlung.

1. Vor der Untervermietung brauchst du die Zustimmung ders:der Vermieter:in.
2. Um die Zustimmung zu bekommen, musst du einen berechtigten Grund angeben, z.B. dass du finanziell auf eine Untervermietung angewiesen bist, mit deinem Partner oder deiner Partnerin zusammenwohnen möchtest oder eine:n pflegebedürftigen Verwandte:n aufnehmen musst.
3. Vermieter:innen dürfen die Zustimmung verweigern, wenn eine Überbelegung der Wohnung droht oder Störungen des Hausfriedens zu erwarten sind.
4. Für den Vertrag gilt: Halte den Zeitraum der befristeten Vermietung fest. Fehlt diese Angabe, gilt der Vertrag als unbefristet.
5. Bewahre persönliche Wertgegenstände während deiner Abwesenheit in einem Lagerraum oder Bankschließfach auf.
6. Die Einnahmen aus der Zwischenmiete musst du bei der Einkommensteuererklärung in der “Anlage V” als Einnahmen aus Vermietung und Pacht angeben. Ob tatsächlich Steuern anfallen, hängt von deiner jeweiligen Situation ab.