Mieteinnahmen versteuern

Du planst eine Wohnung oder ein Haus zu vermieten und blickst in Sachen Steuern nicht ganz durch? Hier erfährst du, was du bei deiner Steuererklärung beachten musst, welche Kosten du steuerlich absetzen darfst und warum du bei einer Vermietung an Familienmitglieder besonders aufpassen musst.

Prinzipiell hängt die Höhe der steuerlichen Abgaben für deine Mieteinnahmen von deinem Einkommensteuersatz ab. Denn deine Mieteinnahmen gelten als Einkommen und müssen daher auch in Anlage V deiner Einkommenssteuererklärung angegeben werden. Die Mieteinnahmen können dabei aus verschiedenen Quellen kommen:

• aus der Vermietung einer Wohnung, eines Hauses, einer Ferienwohnung oder eines Parkplatzes (Garage, Stellplatz etc.)
• aus der Untervermietung von Räumen in deiner eigenen Wohnung, z.B. eines einzelnen Zimmers
• aus der Verpachtung eines unbebauten Grundstücks

• Der Mietpreis muss mindestens 66 % der örtlichen Vergleichsmiete betragen. Diese richtet sich nach dem Mietspiegel.
• Dies ist insbesondere bei einer Vermietung an Familienmitglieder und Angehörige relevant, weil das Finanzamt diese Fälle besonders intensiv prüft.
• Bei einer Miete unter 66 % der Vergleichsmiete können Werbungskosten nicht in voller Höhe abgesetzt werden.
• Beispiel: Beträgt die Miete nur 30 % der örtlichen Vergleichsmiete, können nur 30 % der Werbungskosten, z.B. Kosten für den Energieausweis oder Grundbucheintrag abgesetzt werden.

• Abflussprinzip bedeutet: Prinzipiell müssen Werbungskosten in dem Jahr angesetzt werden, in dem sie auch tatsächlich bezahlt wurden.
• Eine Ausnahme sind dabei jährlich wiederkehrende Kosten, die immer wieder gegen Ende des Jahres (nach dem 22.12.) fällig werden. Diese Kosten dürfen auch im folgenden Jahr, also in dem Jahr zu dem sie wirtschaftlich gehören, angesetzt werden.
• Das heißt: Einnahmen wie die Miete oder Ausgaben wie die Erstattung von Nebenkosten an die Mieter:innen sind in dem Jahr zu versteuern, in dem die Zahlung tatsächlich erfolgte.
• Zuflussprinzip bedeutet: Deine durch Miete gewonnenen Einnahmen musst du in dem Jahr versteuern, in dem du sie auch tatsächlich erhalten hast.

Bei Mieteinnahmen unter bestimmten Beträgen müssen keine Steuern abgeführt werden. Die Freibeträge für Mieteinnahmen werden jedes Jahr neu festgelegt. Für Ehepaare gilt der doppelte Freibetrag.

Als private:r Vermieter:in von Wohnimmobilien musst du keine Umsatzsteuer zahlen, auch wenn du mit der Vermietung oder Verpachtung eine Gewinnabsicht hast. Aber Achtung: Garagen und Stellplätze sind hiervon ausgenommen, da sie keine Wohnimmobilie sind. Bei einer solchen Vermietung oder Verpachtung bist du umsatzsteuerpflichtig. Vermietest du jedoch z.B. eine Garage als Teil einer Wohnung (mit einem gemeinsamen Mietvertrag), entfällt die Umsatzsteuer für die Garage.

Bei Vermietung an ein Unternehmen oder sonstiges Gewerbe hast du freie Wahl. Du kannst die Umsatzsteuer freiwillig bezahlen oder nicht. Sie zu bezahlen hat jedoch einen entscheidenden Vorteil: Dadurch hast du die Möglichkeit, die Mehrwertsteuer von 19 % für Handwerkerkosten abzusetzen. Unter Umständen kann sich das richtig lohnen.

Wenn du eine Wohnung oder ein Haus vermietest oder verpachtest, hast du durchgehend laufende Kosten. Diese kannst du als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Folgende Posten kannst du als Werbungskosten geltend machen:

Die Bausubstanz von Immobilien nutzt sich mit den Jahren ab. Das bedeutet zunächst einmal eine Wertminderung für dich als Eigentümer:in. Daher hast du die Möglichkeit, über 50 Jahre jeweils 2 % des Wertes der Immobilie steuerlich geltend zu machen.

Wurde das Gebäude vor 1925 errichtet, kannst du sogar 2,5 % abschreiben. Allerdings nur über einen Zeitraum von 40 Jahren ab dem Kauf der Immobilie. In der Regel werden Kosten für Modernisierungen als Werbungskosten abgesetzt. Eine Ausnahme sind sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten. Dabei handelt es sich um besonders kostenintensive Instandsetzungen oder Modernisierungen innerhalb der ersten 3 Jahre nach dem Kauf der Immobilie. Die Nettoaufwendung muss mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten betragen.

Meistens wird der Immobilienkauf über ein sogenanntes Annuitätendarlehen finanziert. Die Kosten für anfallende Zinsen, die bei der Kredittilgung anfallen, können steuerlich geltend gemacht werden. Die eigentliche Tilgung wird nicht berücksichtigt.