Immobilienverkauf – So gelingt die Veräußerung deiner Immobilie

Vom passenden Zeitpunkt über die richtige Preisstrategie bis hin zur Vermarktung: Beim Verkauf einer Wohnimmobilie musst du als Verkäufer:in viele Gesichtspunkte beachten. Doch mit der richtigen Vorbereitung kann dir ein erfolgreicher, stressfreier Immobilienverkauf gelingen. Wir verraten dir, mit welchen Tipps du den Verkauf deiner Immobilie erfolgreich über die Bühne bringst.

Beim Verkauf von Immobilien spielt der richtige Zeitpunkt eine entscheidende Rolle. Wann der richtige Verkaufszeitpunkt gekommen ist, hängt hauptsächlich von drei Faktoren ab:

Bei einer hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Immobilienangebot steigen in der Regel die Preise. Eine hohe Nachfrage kann entstehen, wenn sich die Wirtschaft positiv entwickelt oder die Zinsen niedrig sind, was die Finanzierung von Immobilien erleichtert.
Umgekehrt können bei einer geringeren Nachfrage und einem hohen Angebot die Preise sinken. Beispielsweise kann ein Überangebot an Immobilien auf dem Markt entstehen, wenn viele neue Bauprojekte realisiert wurden oder eine Region an Attraktivität verliert. Zudem können auch externe Faktoren wie eine schlechte Wirtschaftslage oder höhere Zinsen dazu führen, dass weniger Menschen bereit oder in der Lage sind, eine Immobilie zu kaufen, was den Preis ebenfalls senkt.

Im Frühling und Sommer ist der Immobilienverkauf in der Regel leichter. Angenehmes Wetter und gute Lichtverhältnisse lassen jede Immobilie einladender und attraktiver erscheinen. Viele Käufer:innen suchen aber auch gezielt im Herbst nach Immobilien, um den anstehenden Winter für mögliche Umbauarbeiten oder Renovierungen zu nutzen und dann pünktlich zum Frühjahr ins neue Zuhause einzuziehen.

Prinzipiell gilt: Eine unvermietete Immobilie erzielt in der Regel höhere Preise auf dem Markt als eine vermietete Immobilie. Unvermietete Immobilien sind attraktiver, da die Käufer:innen nach dem Kauf sofort einziehen können und sich somit die zusätzliche Arbeit einer Eigenbedarfskündigung sparen. Eine unvermietete Immobilie bietet zudem mehr Flexibilität und Freiheit in Bezug auf Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen, da der:die Eigentümer:in nicht auf die Bedürfnisse der Mietenden Rücksicht nehmen muss. Daher kann es sich lohnen, eine Immobilie zu verkaufen, wenn der Mietvertrag des aktuellen Mieters ausläuft.

Allerdings gibt es auch Ausnahmen, in denen vermietete Immobilien höhere Preise erzielen können. Zum Beispiel, wenn die Immobilie bereits eine:n langfristige:n und zuverlässige:n Mieter:in hat oder wenn die Vermietung der Immobilie eine gute Rendite für den:die Käufer:in bietet.

Mängel am Bau sollten in jedem Fall vor dem Verkauf behoben werden, denn eine gut instand gehaltene Immobilie ist für Käufer:innen deutlich attraktiver und steigert das Vertrauen der Kaufinteressierten in die Qualität der Immobilie.

Der Wert einer Immobilie ist abhängig von ihrer Lage und Ausstattung, ihrem Zustand und dem aktuellen Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Um all diese Aspekte korrekt einzuschätzen, empfiehlt es sich, die Immobilie professionell bewerten zu lassen. So erfährst du nicht nur den Wert der Immobilie, sondern auch den Preis, zu dem du sie auf dem Immobilienmarkt verkaufen kannst. Übrigens: Eine Online-Immobilienbewertung ist bei meinestadt.de sogar kostenlos. Du entscheidest ganz alleine, ob du im Anschluss die Immobilie auch mit Makler:in verkaufen möchtest oder nicht.

Wenn es schon potenzielle Käufer:innen für die Immobilie gibt, kann der Verkauf ohne eine:n Makler:in durchaus in Betracht gezogen werden. So kannst du als Verkäufer:in Kosten sparen. Allerdings musst du dich mit den rechtlichen und administrativen Aufgaben, die mit einem Immobilienverkauf einhergehen, auseinandersetzen. Wenn es jedoch noch keine:n Käufer:in gibt, ist es oft ratsam, eine:n Makler:in hinzuzuziehen, um die Immobilie bestmöglich zu vermarkten und eine größere Zielgruppe zu erreichen. Ein:e professionelle:r Makler:in kann eine realistische Marktpreisbewertung vornehmen, ein aussagekräftiges Exposé erstellen und den Verkaufsprozess insgesamt effektiver und stressfreier gestalten.

Die Vermarktungsstrategie ist ein geplanter Ansatz, um eine Immobilie zu bewerben und potenzielle Käufer:innen anzuziehen. Die Strategie umfasst eine sorgfältige Analyse des Marktes und der Zielgruppe sowie verschiedene Marketingkanäle und -instrumente, um die Immobilie bestmöglich zu präsentieren und potenzielle Interessent:innen anzusprechen.

Eine gute Vermarktungsstrategie…

• … ist an die Interessen und Wünsche der Zielgruppe angepasst.
• … beinhaltet eine sorgfältige Preisgestaltung, die den aktuellen Marktbedingungen sowie der Lage, Größe und Ausstattung der Immobilie entspricht.
• … berücksichtigt die Besonderheiten deiner Immobilie und setzt ihre Vorteile in den Fokus.
• … nutzt eine Kombination aus verschiedenen Vertriebskanälen wie Online-Plattformen, Printmedien, Social Media und persönliche Kontakte.
• … beinhaltet ein attraktives Exposé mit ansprechenden Fotos und umfangreicher Dokumentation.

Was macht deine Immobilie besonders? Warum ist sie ein super Angebot oder besonders attraktiv für künftige Eigentümer:innen? Liegt sie in einer besonders beliebten Nachbarschaft? Ist sie so geschnitten, dass sie sich perfekt für eine Familie mit Kindern eignet? Wurde kürzlich erst die ganze Elektrik erneuert oder Solarpanels installiert? Oder muss man im Winter kaum heizen, weil das Haus so gut isoliert ist?

Sammle alle Gründe, die dir einfallen in einer Checkliste, um optimal auf die Preisverhandlung vorbereitet zu sein.

Wenn du als Verkäufer:in die Motivation des:der Käufer:in verstehst und deine Verhandlungsstrategie entsprechend anpasst, kann dies den Unterschied zwischen einem guten und einem großartigen Verkaufspreis ausmachen. Analytische Käufertypen achten vor allem auf Zahlen und Fakten. Sie möchten alles schwarz auf weiß sehen und durchrechnen können. Emotionale Käufertypen möchten im Verkaufsgespräch eine Verbundenheit fühlen, um mit einem guten Gefühl raus zu gehen. Hier lohnt es sich, auf die Nachbarschaft einzugehen und die Besonderheiten der Immobilie zu präsentieren. Kann man morgens auf dem Balkon in der Sonne seinen Kaffee genießen? Erwähne das unbedingt im Gespräch. Wenn du frühzeitig erkennst, was für ein Sicherheitsbedürfnis der:die Kaufinteressierte hat, kannst du gezielt darauf eingehen und entsprechende Nachweise oder Gutachten vorlegen. Das steigert das Vertrauen der Käufer:innen und ist ein Pluspunkt für dich während der Verhandlungen.

Käufer:innen werden viele Fragen an dich haben, insbesondere wenn es sich um ihren ersten Immobilienkauf handelt. Kannst du diese Fragen gut beantworten, wirkt sich das positiv auf deine Verhandlungsposition aus.

Eine Haushaltsauflösung vor dem Immobilienverkauf erfordert eine sorgfältige Planung und Durchführung. Es sollten ausreichend Zeit und Ressourcen eingeplant werden, um den gesamten Prozess zu bewältigen.

Abhängig von der Menge und Art der Gegenstände, die entsorgt werden müssen, können die Entsorgungskosten hoch sein. Es ist daher ratsam, im Vorfeld eine Kalkulation der Kosten durchzuführen. Wertgegenstände wie Schmuck, Antiquitäten oder Kunstwerke sollten sorgfältig bewertet und gegebenenfalls verkauft oder versteigert werden, um den maximalen Ertrag zu erzielen. Wichtige Dokumente wie Urkunden, Verträge oder persönliche Unterlagen sollten sortiert und sicher aufbewahrt werden.

Für eine Haushaltsauflösung kann professionelle Hilfe in Anspruch genommen werden. Diese kann bei Bedarf bei der Organisation und Durchführung der Auflösung helfen und den Prozess erleichtern.

• Eigentumsverhältnisse: Um sicherzustellen, dass keine Eigentumsansprüche Dritter bestehen, sollte bei tatsächlichem Verdacht das Grundbuch eingesehen werden.
  
  
• Vorkaufs- oder Wohnrechte: Ein Vorkaufsrecht gibt einem:einer Dritten das Vorrecht, eine Immobilie zu kaufen, bevor sie an eine:n andere:n Käufer:in verkauft wird. Ein Wohnrecht ist ein Nutzungsrecht, das der Person erlaubt, eine Immobilie lebenslang oder für einen bestimmten Zeitraum zu nutzen, ohne dass er:sie Eigentümer:in werden muss. Dies kann entweder gegen Entgelt oder unentgeltlich vereinbart werden.
  
  
• Grundsteuern und andere Schulden: Stelle sicher, dass alle Grundsteuern und anderen Schulden, die mit der Immobilie verbunden sind, bezahlt wurden. Andernfalls könnten diese Schulden auf den:die neue:n Eigentümer:in übertragen werden.

Je nachdem, was du für eine Immobilie verkaufst, sind unterschiedliche Dokumente nötig, die du dem:der Käufer:in vorlegen musst, darunter z.B. den Grundbuchauszug, einen Energieausweis, Grundriss, Flurkarte und Baupläne.

Handelt es sich um eine Wohnung oder ein Haus in einer Wohneigentumsanlage z.B. in einem Mehrfamilienhaus, solltest du außerdem die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und Unterlagen zu Hausgeldzahlungen vorweisen können. Außerdem ist es sinnvoll, zusätzlich Nachweise über Modernisierungen oder Sanierungen sowie bereits erteilte Genehmigungen für Umbauten oder Anbauten bereitzuhalten.

Ist die Immobilie vermietet, solltest du zudem eine Mieterliste und bestehende Mietverträge vorlegen können.

Als Verkäufer:in einer Immobilie solltest du beim Verkauf auch die zeitlichen Rahmenbedingungen festlegen. Überlege dir frühzeitig, was das für dich frühestmögliche Übernahmedatum ist, um dem:der potenziellen Käufer:in eine Orientierung zu geben. Kannst du eventuell auch einen späteren Übernahmetermin anbieten, falls dies für den:die Käufer:in besser ist? Ist die Immobilie aktuell vermietet, solltest du bei Bedarf auch den Auszugstermin der Mieter:innen berücksichtigen und das Übernahmedatum mit diesem koordinieren. Eine gute Abstimmung der zeitlichen Rahmenbedingungen kann dazu beitragen, den Kaufprozess erfolgreich abzuschließen und sowohl für dich als auch für den:die Käufer:in eine stressfreie Übergabe sicherzustellen.

Beim Immobilienverkauf sollten immer auch lokale Besonderheiten berücksichtigt werden. Du planst den Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung in Berlin oder Hamburg? Informiere dich über aktuelle Kaufpreise, beliebte Stadtteile und erhalte Tipps für eine erfolgreiche Vermarktung.