Einzelhandel und Ladenlokal – Die wichtigsten Infos für Vermieter
Du besitzt eine Gewerbeimmobilie und weißt nicht, wie du am besten Gewinn mit ihr erzielen kannst? Bei der richtigen Lage kannst du sie als Einzelhandel oder Ladenlokal gewerblich vermieten. Dabei musst du einiges beachten, denn die gewerbliche Vermietung unterscheidet sich von der Vermietung von Wohnräumen. Hier erfährst du alles über Gewerbemietverträge, Kosten und Steuern und worauf du bei der Vermietung eines Einzelhandels und Ladenlokals achten musst.
In aller Kürze
- Einzelhandelsimmobilien und Ladenlokale werden gewerblich genutzt und gelten als Handelsimmobilien.
- Vermieter müssen alle Einnahmen versteuern, die sie aus der Gewerbevermietung erhalten.
- Mit der temporären Vermietung an Pop-Up Stores können Leerstände überbrückt und weiterhin Gewinn erzielt werden.
Einzelhandelsimmobilien und Ladenlokale – Was genau ist das und worauf müssen Vermieter achten?
Eine Einzelhandelsimmobilie wird gewerblich genutzt. Sie gilt damit als Gewerbeimmobilie, genauer Handelsimmobilie. Einzelhandel können zum Beispiel Geschäfte in den Branchen Lebensmittel, Bekleidung, Möbel, Kosmetik, Elektronik, Spielzeug oder Sportartikel sein.
Das wichtigste bei einem Einzelhandel oder Ladenlokal ist die Lage. Hier spielt vor allem die Laufkundschaft eine große Rolle. Versteckte Läden in Seitenstraßen haben es so oft schwerer. Die Höhe der Passantenfrequenz entscheidet im Einzelhandel also meistens über den Erfolg des Geschäfts. Immobilien in der Innenstadt sind besonders gefragt, weil dort gut besuchte Kaufhäuser, Ärzte und Restaurants sind, die mehr Kunden anlocken.
Ebenso wichtige Faktoren sind die Verkehrsanbindung für Kunden und Lieferanten sowie der Zustand der Immobilie. Diese Punkte entscheiden unter anderem darüber, wie gefragt die Immobilie ist und wie schnell du deine Immobilie vermieten wirst.
Ausstattung in Einzelhandel und Ladenlokalen
Einzelhandel und Ladenlokale sollten über eine bestimmte Ausstattung verfügen. Dazu zählen:
- Elektro- und Sanitärinstallation, evtl. Kundentoiletten
- Telefon- und EDV-Anschlüsse
- Verkaufsraum, eine große Schaufensterfläche
- Zufahrt oder LKW-Rampe
- Barrierefreiheit
- Kunden- und Mitarbeiterparkplätze oder ausreichend Parkmöglichkeiten
- evtl. Büro und Küche
- evtl. Spezialausstattung, wie ein Kühlraum
Wichtig!
Was sollte im Mietvertrag stehen?
Der gewerbliche Mietvertrag ist zwischen Mieter und Vermieter frei verhandelbar und kann individuell gestaltet werden. Du solltest den Vertrag immer schriftlich abschließen und fachkundigen Rat einholen, z.B. von einem Anwalt oder Immobilienmakler.
Folgende Punkte sollten nicht im Vertrag fehlen:
Diese Dokumente benötigen Vermieter
Im Prozess der Vermietung müssen Vermieter bestimmte Dokumente einholen:
Vor der Vermietung:
- Wirtschaftliche Auskunft einer Auskunftei
- Selbstauskunft für Gewerbebetriebe
- Kopie Personalausweis des Geschäftsführers/Inhabers
- Gewerbeanmeldung
- Handelsregisterauszug
- Mietvertrag
- Einnahme-Überschuss-Rechnung, Bilanz, BWA oder Steuerbescheid
Nach der Vermietung:
- Steuernummer oder Umsatzsteuer-Identifikationsnummer
- Bescheinigung Vorsteuerabzug
- Police einer Betriebshaftpflicht mit Mietsachschäden
- Zahlungsbeleg der Kaution
Welche Steuern fallen an?
Bei der Vermietung eines Einzelhandels oder Ladenlokals gilt allgemein: Der Vermieter muss alle Einnahmen versteuern, die er aus der Vermietung erhält.
Der Vermieter kann umsatzsteuerpflichtig, also Miete plus Mehrwertsteuer, vermieten. Das ist zulässig, wenn der Mieter die Immobilie ausschließlich für Umsätze verwendet, die einen Vorsteuerabzug beinhalten. Der Mieter kann also die auf Eingangsleistungen (z.B. Lieferungen) entfallende Umsatzsteuer durch den Vorsteuerabzug vom Finanzamt zurückfordern und damit verschiedene Vorsteuerbeträge abziehen. Ist das der Fall, muss der Vermieter alle Einnahmen aus der Vermietung inklusive der Mehrwertsteuer und den Umlagen (Nebenkosten wie z.B. Müllabfuhr und Energie) bei seiner Einkommensteuererklärung angeben.
Der Vorteil ist: Vermieter können alle Kosten, die mit der Vermietung des Ladens zusammenhängen steuerlich geltend machen und von den Einnahmen abziehen.
Der neue Trend: Vermietung an ein Pop-Up
Heutzutage lassen sich Mieter selten auf Verträge ein, die über Jahrzehnte gehen. Stattdessen wird der Immobilienmarkt flexibler und kurzlebiger. So kann es auch mal zu Leerständen kommen – die häufig größte Sorge von Vermietern. Statt jedoch die Gewerbeimmobilie leer stehen zu lassen und auf lange Mietersuche zu gehen, hat sich ein neuer Trend entwickelt: Die Vermietung an ein Pop-Up.
Mit Pop-Up Stores können Vermieter ihre freistehenden Räume sinnvoll nutzen und mit den Übergangsmieten weiterhin Gewinn erzielen. Das kann sich finanziell lohnen:
- Du kannst Mieten häufiger und saisonal anpassen und so Einnahmen maximieren.
- Wenn du an eine bekannte Marke vermietest, zieht der Store viel Aufmerksamkeit auf deine Immobilie.
Bei den Verträgen für Pop-Ups gelten die mietrechtlichen Schutzbestimmungen der Miete von Geschäftsräumen in Bezug auf Kündigung, Erstreckung, Mietzinserhöhung usw. Trotzdem sollten Vermieter und Mieter versuchen, eine verkürzte Version des Mietvertrages aufzusetzen, die nicht lange verhandelt werden muss. So wird das Hauptziel beider Parteien, nämlich die temporäre Anmietung und kurze Laufzeit des Ladens, abgesichert vereinbart. Wichtig ist ein feststehender Auszugstermin, damit ein potenzieller Mieter anschließend rechtzeitig die Fläche übernehmen kann.
Auch die Mietersuche vereinfacht sich durch Pop-Up Stores. Auf neue Mieter wirkt ein belebter Store viel attraktiver, als eine verlassene, leerstehende Fläche.
