Wertsteigerung bei Immobilien
Immobilienwert vor dem Verkauf steigern
Möchtest du dein Haus oder deine Wohnung verkaufen und einen höheren Preis erzielen? Dann solltest du dich intensiv mit dem Thema Immobilienwert auseinandersetzen. Unser Ratgeber zeigt dir, welche Faktoren den Wert beeinflussen und welche Maßnahmen du ergreifen kannst, um ihn zu steigern. Mit unseren Tipps und Tricks bist du bestens vorbereitet, um den höchstmöglichen Verkaufspreis herauszuholen.
In aller Kürze:
- Ob sich wertsteigernde Maßnahmen lohnen, muss immer im Einzelfall geprüft werden.
- Die Kosten müssen immer gegen den potenziellen Wertgewinn abgewogen werden.
- Verkäufer:innen sollten ihre Zielgruppe kennen.
- Ein:e Energieberater:in kann helfen, energetische Sanierungen möglichst effizient zu planen.
- Alle Maßnahmen sollten lückenlos dokumentiert werden.
Schritt 1: Aktuellen Wert kennen
Bevor Maßnahmen geplant werden, sollte zunächst der aktuelle Immobilienwert ermittelt werden. Der Wert ermittelt sich aus den internen Faktoren (Baujahr, Größe, Raumaufteilung, Ausstattung, Zustand und Energiefaktoren) sowie den äußeren Faktoren (Lage und Markt). Bei der Planung von wertsteigernden Maßnahmen sind die internen Faktoren entscheidend, da diese durch diverse Maßnahmen direkt beeinflussbar sind.
Interne Faktoren
Externe Faktoren
Immobilienbewertung durchführen lassen
Der Wert einer Immobilie kann mithilfe verschiedener Verfahren ermittelt werden. Häufig wird das so genannte Vergleichswertverfahren verwendet, bei dem die Immobilie mit kürzlich verkauften Wohnungen oder Häusern in der Region verglichen wird.
Immobilienbewertung mit meinestadt.de
In unserer Immobilienbewertung werden Immobilien nach dem Vergleichswertverfahren bewertet, das heißt auf Basis kürzlich verkaufter Immobilien in der Umgebung.
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Schritt 2: Zielgruppe kennen
Die Zielgruppe spielt beim Immobilienverkauf eine entscheidende Rolle, da sie maßgeblich darüber entscheidet, ob und zu welchem Preis eine Immobilie verkauft wird. Je nach Art und Lage der Immobilie können unterschiedliche Zielgruppen in Frage kommen. Die Zielgruppe beeinflusst dabei nicht nur die Preisvorstellungen, sondern auch die Art und Weise der Vermarktung, da die Ansprüche und Bedürfnisse der Zielgruppe berücksichtigt werden müssen. Eine gezielte Vermarktung an die passende Zielgruppe kann die Erfolgsaussichten beim Verkauf einer Immobilie deutlich erhöhen.
Schritt 3: Kosten-Nutzen-Rechnung
Wertsteigernde Maßnahmen sollten gut durchdacht werden, denn der Mehraufwand lohnt sich nicht immer und Käufer:innen könnten bei der Ausstattung einen anderen Geschmack haben und z.B. Bodenbeläge oder Armaturen selbst wählen wollen. Die Kosten sind also immer genau gegen den zu erwartenden Wertgewinn abzuwägen. Prinzipiell gilt: Je schlechter der ursprüngliche Zustand der Immobilie ist, desto größer ist der Wertgewinn schon durch kleine Reparaturen.
Welche Maßnahmen am besten geeignet sind und den größten Wertgewinn bedeuten, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Materialkosten, Verfügbarkeit von Handwerker:innen, Zielgruppe und Zustand der Immobilie.
Ein:e Makler:in kann dich dabei unterstützen, die richtigen Maßnahmen zu ermitteln, um die Immobilie bestmöglichst und zum höchstmöglichen Preis zu vermarkten.
Kann ich die Kosten von der Steuer absetzen?
Planst du nach der Umsetzung der Maßnahmen direkt einen Verkauf, kannst du die Kosten nicht von der Steuer absetzen. Denn grundsätzlich gilt, dass du die Renovierungskosten nur dann steuerlich absetzen kannst, wenn du die Immobilie selbst nutzen oder vermieten möchtest. Wenn du die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Abschluss der Renovierungsarbeiten verkaufst, musst du die in diesem Zeitraum steuerlich geltend gemachten Renovierungskosten zurückzahlen. Die Höhe der Rückzahlung hängt dabei von der Restlaufzeit der ursprünglichen Abschreibungsdauer ab.
Beispiel:
Wenn du eine Renovierung im Jahr 2022 durchgeführt hast und die Abschreibungsdauer für diese Renovierung 10 Jahre beträgt, musst du die steuerlich geltend gemachten Kosten zurückzahlen, wenn du die Immobilie vor dem Jahr 2032 verkaufst.
Ausnahmen von der Rückzahlungspflicht:
Unter bestimmten Voraussetzungen kannst du von der Rückzahlungspflicht befreit werden.
- Verkauf aus beruflichen Gründen, z.B. um näher an den Arbeitsplatz zu ziehen.
- Verkauf aufgrund von Krankheit oder Invalidität, z.B. wenn du aufgrund einer Krankheit oder Invalidität nicht mehr in der Lage bist, die Immobilie zu nutzen oder zu vermieten.
- Verkauf aufgrund von Arbeitslosigkeit, z.B. weil du nicht mehr in der Lage bist, die Kreditrate zu bezahlen.
- Verkauf aufgrund von Scheidung oder Trennung, allerdings nur innerhalb von drei Jahren.
Schritt 4: Maßnahmen planen
Je nach Zustand der Immobilie kommen unterschiedliche Renovierungen, Sanierungen oder Modernisierungen infrage. Eine Renovierung umfasst Schönheitsreparaturen und Malerarbeiten, während eine Sanierung darauf abzielt, eine Immobilie wieder bewohnbar zu machen, z.B. durch Schimmelentfernung oder Reparatur beschädigter Fenster. Eine Modernisierung dient der Aktualisierung der Ausstattung der Immobilie durch z.B. Erneuerung der Heizungsanlage oder Wärmedämmung.
Notwendige Maßnahmen
Bestimmte Arbeiten sollten vor dem Verkauf dringend durchgeführt werden, insbesondere wenn die Bewohnbarkeit der Immobilie nicht gewährleistet ist. Dazu gehören insbesondere die Beseitigung von Schadstoffen oder die Behebung undichter Stellen, beispielsweise im Dach oder den Fenstern.
Was sind Schadstoffe?
| Maßnahme | Worauf muss ich achten? |
|---|---|
| Schadstoffbeseitigung | • Die Entfernung asbesthaltiger Materialien, Schimmelbeseitigung, Sanierung von kontaminiertem Boden, Radonabsaugung oder Entfernung von Hausschwamm sollte von professionell geschulten Personen durchgeführt werden. • Auf ausreichend Schutzmaßnahmen während der Beseitigung achten |
| Undichte Stellen reparieren | • Vor der Reparatur sollte die Ursache ermittelt werden, um ein Wiederauftreten zu vermeiden.
• Je hochwertiger und qualitativer das Material, desto nachhaltiger ist die Maßnahme. |
Häufige notwendige Maßnahmen
| Maßnahme | Worauf muss ich achten? |
|---|---|
| Schadstoffbeseitigung | • Die Entfernung asbesthaltiger Materialien, Schimmelbeseitigung, Sanierung von kontaminiertem Boden, Radonabsaugung oder Entfernung von Hausschwamm sollte von professionell geschulten Personen durchgeführt werden. • Auf ausreichend Schutzmaßnahmen während der Beseitigung achten |
| Undichte Stellen reparieren | • Vor der Reparatur sollte die Ursache ermittelt werden, um ein Wiederauftreten zu vermeiden.
• Je hochwertiger und qualitativer das Material, desto nachhaltiger ist die Maßnahme. |
Energetische Maßnahmen
So genannte energetische Sanierungen werden immer relevanter, zum einen da sie teilweise gesetzlich vorgeschrieben sind, zum anderen weil Mieter:innen so langfristig Betriebskosten sparen können.
| Maßnahme | Worauf muss ich achten? |
|---|---|
| Dämmung verbessern | • Dämmmaterial mit geringer Wärmeleitfähigkeit und hoher Feuchtigkeitsresistenz wählen • Brandschutzklasse berücksichtigen |
| Dach energetisch erneuern | • Auswahl des Materials abhängig von den klimatischen Bedingungen, dem Stil des Gebäudes und den persönlichen Vorlieben • Richtige Dämmung mitplanen • Auf eine gute Entwässerung (Regenrinnen, Ablaufrohre etc.) achten • Vorab lokale baurechtliche Vorgaben prüfen |
| Heizungsanlage erneuern | • Wahl der Anlage mit der besten Energieeffizienz (Wärmepumpenheizung, Brennwerttechnik, Pellet- oder Holzheizung oder Solarkollektoren) • Bei Bedarf vorab eine Energieberatung in Anspruch nehmen • Einbauort so wählen, dass die Wartung problemlos möglich ist • Größe der Anlage passend zur Gebäudegröße wählen, um eine effektive Beheizung zu gewährleisten |
| Fenster erneuern | • Auswahl der Fenstertypen und Materialien, die am besten zur Gebäudearchitektur, zum Zweck des Raumes und zum Energieeffizienzstandard passen • Auf Dreifachverglasung achten • Berücksichtigung der Fenstergröße und -positionierung, um eine optimale Belichtung, Lüftung und Schallisolierung zu gewährleisten |
Energetische Maßnahmen
So genannte energetische Sanierungen werden immer relevanter, zum einen da sie teilweise gesetzlich vorgeschrieben sind, zum anderen weil Mieter:innen so langfristig Betriebskosten sparen können.
Beispiele für energetische Maßnahmen
| Maßnahme | Worauf muss ich achten? |
|---|---|
| Dämmung verbessern | • Dämmmaterial mit geringer Wärmeleitfähigkeit und hoher Feuchtigkeitsresistenz wählen • Brandschutzklasse berücksichtigen |
| Dach energetisch erneuern | • Auswahl des Materials abhängig von den klimatischen Bedingungen, dem Stil des Gebäudes und den persönlichen Vorlieben • Richtige Dämmung mitplanen • Auf eine gute Entwässerung (Regenrinnen, Ablaufrohre etc.) achten • Vorab lokale baurechtliche Vorgaben prüfen |
| Heizungsanlage erneuern | • Wahl der Anlage mit der besten Energieeffizienz (Wärmepumpenheizung, Brennwerttechnik, Pellet- oder Holzheizung oder Solarkollektoren) • Bei Bedarf vorab eine Energieberatung in Anspruch nehmen • Einbauort so wählen, dass die Wartung problemlos möglich ist • Größe der Anlage passend zur Gebäudegröße wählen, um eine effektive Beheizung zu gewährleisten |
| Fenster erneuern | • Auswahl der Fenstertypen und Materialien, die am besten zur Gebäudearchitektur, zum Zweck des Raumes und zum Energieeffizienzstandard passen • Auf Dreifachverglasung achten • Berücksichtigung der Fenstergröße und -positionierung, um eine optimale Belichtung, Lüftung und Schallisolierung zu gewährleisten |
Weitere Maßnahmen
Darüber hinaus kannst du als Eigentümer:in gezielt in weitere Maßnahmen investieren, um den Wert deiner Immobilie zu steigern. Dazu gehören die Beseitigung von Schönheitsfehlern, z.B. Kratzer, Risse oder Flecken an den Wänden oder abgenutzte Armaturen, Schalter oder Steckdosen, aber auch Malerarbeiten oder Maßnahmen zum Einbruchschutz.
| Maßnahme | Worauf muss ich achten? |
|---|---|
| Malerarbeiten | • Wände und Türen bevorzugt in weiß streichen oder lackieren • Genauen Farbcode dokumentieren, falls nachgestrichen werden muss |
| Bad- und Sanitäranlagen sanieren | • Hochwertige Armaturen und Fliesen verwenden. • Silikon erneuern • Zurückhaltende Farben wählen, wie z.B. weiß oder grau |
| Elektrik modernisieren | • Elektroinstallationen können gefährlich sein, wenn sie unsachgemäß ausgeführt werden. • Bei Bedarf Stromkreise hinzufügen oder alte ersetzen, um eine Überhitzung überlasteter Stromkreise und Kurzschlüsse zu vermeiden. • Elektroarbeiten bieten sich an, um eine Smart-Home-Technologie zu verbauen. |
| Fußboden modernisieren | • Bei Altbauten prüfen, ob unterhalb des Bodens eventuell noch nutzbares Parkett verlegt ist, das freigelegt werden kann • Parkettboden ist besonders beliebt, aber auch am teuersten. Eine beliebte Alternative ist Laminat. • Häufig lohnen sich Komplettpakete aus Laminat, Dämmung und Fußbodenleisten • Weiße Fußbodenleisten vergrößern den Raum optisch |
| Einbruchschutz | • Für Wohnimmobilien eignen sich insbesondere der Verbau stabiler Tür- und Fensterschlösser, Sicherheitsbeschläge, abschließbare Fenstergriffe, Querriegelschlösser, einbruchhemmende Verglasung und Schließbleche für Türen und Fenster. • Eine Alarmanlage oder gar Videoüberwachung ist meist nur bei Luxusimmobilien sinnvoll. |
Weitere Maßnahmen
Darüber hinaus kannst du als Eigentümer:in gezielt in weitere Maßnahmen investieren, um den Wert deiner Immobilie zu steigern. Dazu gehören die Beseitigung von Schönheitsfehlern, z.B. Kratzer, Risse oder Flecken an den Wänden oder abgenutzte Armaturen, Schalter oder Steckdosen, aber auch Malerarbeiten oder Maßnahmen zum Einbruchschutz.
Übersicht weiterer Maßnahmen
| Maßnahme | Worauf muss ich achten? |
|---|---|
| Malerarbeiten | • Wände und Türen bevorzugt in weiß streichen oder lackieren • Genauen Farbcode dokumentieren, falls nachgestrichen werden muss |
| Bad- und Sanitäranlagen sanieren | • Hochwertige Armaturen und Fliesen verwenden. • Silikon erneuern • Zurückhaltende Farben wählen, wie z.B. weiß oder grau |
| Elektrik modernisieren | • Elektroinstallationen können gefährlich sein, wenn sie unsachgemäß ausgeführt werden. • Bei Bedarf Stromkreise hinzufügen oder alte ersetzen, um eine Überhitzung überlasteter Stromkreise und Kurzschlüsse zu vermeiden. • Elektroarbeiten bieten sich an, um eine Smart-Home-Technologie zu verbauen. |
| Fußboden modernisieren | • Bei Altbauten prüfen, ob unterhalb des Bodens eventuell noch nutzbares Parkett verlegt ist, das freigelegt werden kann • Parkettboden ist besonders beliebt, aber auch am teuersten. Eine beliebte Alternative ist Laminat. • Häufig lohnen sich Komplettpakete aus Laminat, Dämmung und Fußbodenleisten • Weiße Fußbodenleisten vergrößern den Raum optisch |
| Einbruchschutz | • Für Wohnimmobilien eignen sich insbesondere der Verbau stabiler Tür- und Fensterschlösser, Sicherheitsbeschläge, abschließbare Fenstergriffe, Querriegelschlösser, einbruchhemmende Verglasung und Schließbleche für Türen und Fenster. • Eine Alarmanlage oder gar Videoüberwachung ist meist nur bei Luxusimmobilien sinnvoll. |
Schritt 5: Maßnahmen durchführen
Du hast die passenden Maßnahmen für deine Immobilie identifiziert? Nun geht es an die Umsetzung. Während einige Arbeiten auch von ungeschulten Personen durchgeführt werden können, benötigen andere Maßnahmen eine professionelle Durchführung.
Professionelle Handwerker:innen bieten viele Vorteile:
- die Arbeiten werden professionell und vorschriftsmäßig durchgeführt
- Sicherheitsrisiken werden verringert
- zusätzliche Sicherheit durch Garantie auf die Arbeit
Du suchst ein:e Handwerker:in?
Gib deinen Ort ein und finde Elektriker:innen, Fließenleger:innen und mehr für deine Baumaßnahme.Schritt 6: Dokumentation
Die Dokumentation aller wertsteigernden Maßnahmen ist wichtig, damit potenzielle Käufer:innen den Zustand der Immobilie nachvollziehen können. Eine lückenlose Dokumentation stärkt das Vertrauen in die Immobilie und erhöht die Verkaufs-Chancen sowie den Verkaufspreis. Hast du beispielsweise eine Küche oder neue Armaturen eingebaut, gibt es unter Umständen noch geltende Herstellergarantien. Diese solltest du im Verkaufsprozess unbedingt erwähnen und alle notwendigen Unterlagen bereitstellen können.
Häufige Fragen schnell beantwortet
Marktgerechter Verkaufspreis - (Kaufpreis + getätigte Kosten für Modernisierungen und Sanierungen) = Wertsteigerung der Immobilie
Um den marktgerechten Verkaufspreis zu ermitteln, lohnt es sich, die Immobilie professionell schätzen zu lassen. Erfahre hier mehr über das Thema Immobilienbewertung.
- Fehlende Zeit oder Lust, sich um den Verwaltungsaufwand einer Vermietung zu kümmern
- Umzug in eine andere Stadt oder Region aus privaten oder beruflichen Gründen
- Gewünschte Verkleinerung oder Vergrößerung des Wohnraums
- Trennung oder Scheidung
- Zur Überwindung finanzieller Engpässe oder Abzahlung von Schulden
- Im Falle einer Erbschaft, sofern der:die Erb:in die Immobilie nicht behalten möchte
- Alter oder Gesundheitszustand, bei dem ein Umzug in ein Pflegeheim oder eine betreute Wohnanlage notwendig ist
Prinzipiell gilt für die Absetzung:
- Die Renovierungsmaßnahmen müssen im eigenen Wohnraum oder in einem vermieteten Objekt durchgeführt werden.
- Die Kosten müssen durch eine Rechnung nachgewiesen werden.
- Die Maßnahmen dürfen keine Erweiterung des Gebäudes darstellen, sondern müssen der Erhaltung, Renovierung oder Modernisierung dienen.
- Die Renovierungsarbeiten müssen von einer Fachkraft durchgeführt werden.
- Absetzbar sind 20% der Kosten, wobei zusätzliche Höchstgrenzen gelten.
- Die Kosten müssen in der Steuererklärung als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden.
- Verkaufst du die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Ende der Arbeiten, musst du die in diesem Zeitraum steuerlich geltend gemachten Renovierungskosten zurückzahlen. Die Höhe der Rückzahlung hängt dabei von der Restlaufzeit der ursprünglichen Abschreibungsdauer ab.
