Sanierung, Renovierung & Modernisierung – Was sind die Unterschiede?

Sanieren, renovieren, modernisieren: Auch wenn diese Begriffe häufig in einen Topf geworfen werden, gibt es doch einige wesentliche Unterschiede zu beachten. Wir erklären dir, wann man von einer Sanierung spricht, was Kernsanieren eigentlich bedeutet und welche Maßnahmen wann notwendig sind.

Bei einer Renovierung geht es um optische Verschönerungen einer Wohnung oder eines Hauses. Üblicherweise fällt dies an, wenn Mieter:innen ausziehen oder wenn sie die Wohnung nach ihren Wünschen umgestalten möchten. Man spricht in diesem Zusammenhang auch häufig von so genannten Schönheitsreparaturen. Die Immobilie wäre aber auch ohne solche Maßnahmen bewohnbar. Du kannst diese Renovierungsarbeiten selbst durchführen oder – für ein professionelles Ergebnis – z.B. eine:n Malermeister:in beauftragen.

Beim Sanieren werden die Wohnräume so instandgesetzt, dass sie wieder bewohnbar sind, nachdem sie z.B. durch Schimmel oder defekte Elektrik unbewohnbar geworden waren. Viele Sanierungsarbeiten erfordern bestimmte Kenntnisse und sollten nicht von ungeschulten Menschen durchgeführt werden. Müssen beispielsweise Stromleitungen erneuert werden, dann lass das unbedingt eine:n Elektriker:in machen.

Im Unterschied zu einer Sanierung werden bei einer Kernsanierung nicht nur einzelne Räume oder Etagen eines Gebäudes saniert, sondern auch tragende Teile, wie z.B. Fundamente, Wände und das Dach. Vor Durchführung einer Kernsanierung muss dringend eine Fachkraft hinzugezogen werden, um die Bausubstanz zu prüfen und die Kosten für die Kernsanierung zu ermitteln. Diese fallen meist hoch aus, da für eine Kernsanierung das Gebäude in der Regel vollständig entkernt werden muss.

Bei einer Sockelsanierung wird der so genannte Sockel eines Gebäudes erneuert oder saniert. Der Sockel ist der Bereich des Gebäudes zwischen der Straßenoberfläche und der Unterkante des Gebäudes. Er dient als sichtbarer Übergang zwischen dem Straßen- und dem Gebäudelevel und schützt das Gebäude vor Witterung sowie vor Feuchtigkeit und Schädlingen. Ist der Sockel in einem schlechten Zustand, undicht oder entspricht nicht den aktuellen Anforderungen an Wärmedämmung und Feuchteschutz, muss er saniert werden. In diesem Fall müssen die defekten Teile des Sockels entfernt und durch neue, dichte und isolierte Elemente ersetzt werden.

Eine Sockelsanierung kann auch erforderlich sein, wenn das Gebäude erhöht werden soll, um mehr Wohnraum zu schaffen oder wenn das Gebäude umgebaut werden soll, um es barrierefrei zu gestalten. Sockelsanierungen sollten nur von qualifizierten Fachleuten durchgeführt werden.

Maßnahmen, die darauf abzielen, den Energieverbrauch und die CO2-Emissionen von Gebäuden zu reduzieren, bezeichnet man außerdem als energetische Sanierungen. Beispiele sind die Verbesserung der Wärmedämmung oder die Erneuerung von Heizungssystemen.

Möchte man eine Immobilie modernisieren, beinhaltet das die Erneuerung der technischen Ausstattung, um diese auf einen aktuellen, modernen Stand zu bringen. Modernisierungen werden in der Regel durchgeführt, um die Wohnqualität zu verbessern und den Wert der Wohnung zu erhöhen. Modernisierungsmaßnahmen sollten nur von ausgebildeten Handwerker:innen durchgeführt werden. Sollte es beim Umbau zu Schäden kommen, bist du dann nämlich entsprechen versichert.

Indem du die Arbeiten von geschulten Handwerkern ausführen lässt, garantierst du eine professionelle Umsetzung und minimierst gleichzeitig Sicherheitsrisiken. Einige Handwerksarbeiten müssen bestimmten Vorschriften und Gesetzen entsprechen. Ein:e Handwerker:in kennt diese Regeln und kann sicherstellen, dass diese Vorgaben eingehalten werden. Außerdem vorteilhaft: Handwerker:innen bieten oft eine Garantie für ihre Arbeit, was zusätzliche Sicherheit bietet.

Für folgende Arbeiten solltest du ausgebildete Handwerker:innen beauftragen:

• Elektroarbeiten
• Arbeiten an den Sanitär- und Heizungssystemen
• Gasinstallationen
• Arbeiten an tragenden Elementen der Immobilie, z.B. an tragenden Wänden
• Reparaturen am Dach und Dachdeckerarbeiten
• Trockenbauarbeiten

Viele Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, wie z.B. eine Fassadensanierung, dürfen von Vermieter:innen auf Mieter:innen umgelegt werden. Dafür gelten jedoch bestimmte Regelungen. So müssen die Arbeiten mindestens drei Monate vorher angekündigt werden. Außerdem gibt es Grenzwerte dafür, wie viel pro Jahr und Quadratmeter umgelegt werden darf. Zuletzt wurden die Regelungen für die Modernisierungsumlage zum 1. Januar 2019 angepasst.

Einige Kosten darfst du als Vermieter:in von der Steuer absetzen. Dies gilt insbesondere für energetische Sanierungen. Solche Maßnahmen fördert der Gesetzgeber durch entsprechende Steuergesetze. Für Vermieter:innen empfiehlt es sich, die Hilfe eines:einer Steuerberater:in mit dem Schwerpunkt Immobilien in Anspruch zu nehmen

Eine Photovoltaikanlage installieren oder die Heizungsanlage austauschen kann schnell richtig teuer werden. Damit Eigentümer:innen sich diese wichtigen Modernisierungen leisten können, gibt es eine Reihe an Förderprogrammen, beispielsweise von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Die Höhe der Fördergelder hängt dabei von deiner geplanten Maßnahme ab.