Haus vor dem Verkauf renovieren – Lohnt sich der Aufwand?

Viele Eigentümer:innen fragen sich, ob sie ihr Haus vor dem Verkauf noch renovieren sollen. Einerseits lässt sich damit ein höherer Verkaufspreis erzielen, andererseits sind die Renovierungsmaßnahmen mit Aufwand und Kosten verbunden. In diesem Artikel beschäftigen wir uns mit der Frage, wann die Renovierung eine sinnvolle Investition ist und wann nicht, und welche Faktoren bei der Entscheidung eine Rolle spielen.

Es kann dir einige Vorteile auf dem Immobilienmarkt bringen, wenn dein Haus frisch renoviert ist. Es gibt aber auch einige Gründe, die dagegen sprechen, Renovierungsarbeiten durchzuführen. Im Folgenden sind die wichtigsten Vorteile und Nachteile aufgeführt:

Eine Renovierung lohnt sich dann, wenn Kosten und Aufwand in gutem Verhältnis zur erwarteten Wertsteigerung stehen und die Wahrscheinlichkeit eines gewinnbringenden Verkaufs sich erhöht. Entscheidend sind dabei vor allem folgende Faktoren:

Grundsätzlich gilt: Je schlechter der Zustand der Immobilie ist, desto größer ist der Wertgewinn durch Renovierungsmaßnahmen. Es ist dringend zu empfehlen, gravierende Mängel wie z.B. Wasserschäden vor dem Verkauf zu reparieren. Schäden, die die Bewohnbarkeit der Immobilie beeinträchtigen, verringern ihren Wert enorm und sind Ausschlusskriterien für viele Kaufinteressierte. Wenn die Handwerker:innen dann schon einmal da sind, können zusätzliche Arbeiten oft vergleichsweise günstig mit erledigt werden - z.B. bei der Reparatur des Dachs eine verbesserte Dämmung.

Handwerksbetriebe sind derzeit voll ausgelastet, die Wartezeiten betragen oft mehrere Monate. Viele alte Bestandsimmobilien erfüllen gesetzliche Vorgaben zur Energieeffizienz nicht mehr oder erzeugen durch die gestiegenen Energiepreise zu hohe Kosten. Der Bedarf an Handwerksdienstleistungen steigt daher besonders im Bereich der Sanierung immer weiter an. Gleichzeitig haben viele Handwerksbetriebe nicht genug Kapazitäten, es gibt einen Mangel an Auszubildenden und altersbedingte Betriebsschließungen. Hinzu kommt, dass die Preise und Verfügbarkeiten bestimmter Baumaterialien variieren. Dadurch kann es zu Verzögerungen und Preissteigerungen kommen.
Bevor du dich für oder gegen eine Renovierung entscheidest, solltest du daher ein oder mehrere Angebote von Handwerksbetrieben anfordern.

Ist die Immobilie derzeit vermietet oder nicht? Wenn ja, musst du in deine Kosten-Nutzen-Rechnung womöglich auch wegfallende Mieteinnahmen mit einrechnen. Denn eine Renovierung wird, je nachdem welche Maßnahmen durchgeführt werden sollen, die Mieter:innen beeinträchtigen. Unter Umständen können sie während der Renovierungsarbeiten nicht in der Wohnung bleiben oder haben Anspruch auf Mietminderung. Andererseits hast du bzw. der:die neue Eigentümer nach Fertigstellung das Recht, die Miete zu erhöhen: Laut § 559 BGB können bis zu 8 Prozent der aufgewendeten Kosten auf die jährliche Miete umgelegt werden (Mieterhöhung nach Modernisierung).

Deine Immobilie lässt sich dann besonders gut verkaufen, wenn sie zu den Bedürfnissen der Zielgruppe passt. Junge Familien z.B. bevorzugen oft bezahlbare Immobilien mit praktischer Ausstattung, die schnell bezugsfertig sind. Senior:innen dagegen legen Wert auf Barrierefreiheit und Sicherheit. Die Zielgruppe ist stark abhängig von der Lage und Art der Immobilie. In gehobenen Wohngegenden ist möglicherweise die Luxusausstattung für das kaufkräftige Publikum gefragt. Um die Zielgruppe genau einzuschätzen, kannst du am besten eine:n Makler:in hinzuziehen.

Der wahrscheinlich wichtigste Faktor in Bezug auf die Renovierung ist der lokale Immobilienmarkt.
In Gegenden mit geringer Nachfrage lohnt sich die Renovierung so gut wie gar nicht. Der Grund: Gibt es durch Abwanderung mehr zum Verkauf stehende Häuser als Kaufinteressierte, wirkt sich das negativ auf den Preis aus. Durch eine Renovierung lässt sich das nicht ausreichend ausgleichen, so dass diese oft zum Verlustgeschäft wird.
Ist das Verhältnis von Angebot und Nachfrage ausgeglichen, sieht die Lage schon anders aus. Mit einer Renovierung kannst du deine Immobilie von anderen zum Verkauf stehenden Immobilien auf dem Markt abheben.
Ähnliches gilt für Regionen mit sehr hoher Nachfrage wie Ballungszentren und Einzugsgebiete großer Städte. Hier gibt es genügend Interessent:innen, so dass die Immobilie auch zu einem hohen Preis verkauft werden kann. Für Käufer:innen, die selbst nicht renovieren können oder möchten, ist ein fertig renoviertes Haus zusätzlich attraktiv.

Das Ziel der Renovierung ist eine Aufwertung der Immobilie. Kosten und Aufwand sollen durch einen höheren Verkaufspreis amortisiert werden und im besten Fall einen deutlichen Gewinn einbringen. Der genaue Wertzuwachs für deine Immobilie lässt sich mit folgender Formel berechnen:

Marktgerechter Verkaufspreis - (Kaufpreis + getätigte Kosten für Modernisierungen und Sanierungen) = Wertsteigerung der Immobilie

Doch was ist überhaupt der marktgerechte Verkaufspreis? Dieser setzt sich folgenden Faktoren zusammen:

• Markt
• Lage
• Ausstattung
• Zustand
• Energiefaktoren

Während du auf Markt und Lage keinen Einfluss hast (externe Faktoren), kann die Renovierung sich auf die anderen Faktoren positiv auswirken.

Um den marktgerechten Verkaufspreis vor der Renovierung genau zu berechnen, solltest du die Immobilie professionell schätzen lassen.

Es gibt verschiedene Maßnahmen, die den Zustand einer Immobilie verbessern und ihren Wert steigern können. Dabei wird zwischen Sanierung, Renovierung und Modernisierung unterschieden.

• Eine Sanierung umfasst notwendige Reparaturarbeiten und Beseitigung von Mängeln wie z.B. ein undichtes Dach oder Risse in der Fassade. Ein Haus, das solch gravierende Mängel aufweist und nicht bewohnbar ist, sollte auf keinen Fall unsaniert verkauft werden.
• Eine Renovierung beinhaltet Schönheitsreparaturen wie neue Böden oder Fliesen, Malerarbeiten oder auch Erneuerung der Badezimmerarmaturen oder der Küche. Auch eine Veränderung der Raumaufteilung gehört dazu, z.B. das Herausnehmen von Wänden für eine offene Küche. Das Haus wäre auch ohne die Maßnahmen bewohnbar.
• Eine Modernisierung besteht schließlich aus Maßnahmen, die die Ausstattung und die Haustechnik auf den neuesten Stand bringen. Dazu zählt insbesondere auch die energetische Sanierung, die die Energieeffizienz eines Hauses verbessert z.B. durch eine neue Heizungsanlage, neue Fenster oder eine bessere Wärmedämmung.

Im nächsten Artikel zum Thema erfährst du mehr über die verschiedenen Maßnahmen: